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央行建議取消預售震撼樓市

发布时间:2019-11-08 22:58:21

央行建议取消预售震撼楼市

房屋预售制度一旦取消,将增加企业资金成本,收窄其盈利空间

□本报 冉慧敏

平地惊雷15日,央行发布《2004中国房地产金融报告》,建议取消现行房屋预售制度,此举在业界引起轩然大波多位研究人士认为,房地产开发商将面临重新洗牌,而地产业上市公司普遍出言谨慎,表示“正在对报告进行研究”

平静无波的外表下,地产业界已是暗流涌动

央行三令五申

中国人民银行日前首度以年度报告的形式发表对国内房地产金融市场的看法,《报告》称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”

提出该建议的原因是目前上海、北京等热点城市,房地产开发商将未封顶的楼盘提前预售,加剧了消费者超前购房行为一位业内知情人士透露,目前华侨城等公司在北京的一些地产项目,地基才刚刚开工,楼花就已经开始预售;而万科等知名企业在上海、杭州等地的楼盘还没正式开盘就已售罄的场面也相当常见

“其实,早在2003年央行发布的‘121文件’中,就对‘封顶才能卖楼’等行为做出了严格的规定,只是地方政府和各银行的地方分行执行还不到位”国信证券分析师方焱告诉

业内人士分析,鉴于央行对房地产金融风险预警的一贯严肃性,由其房地产金融分析小组撰写的《2004年房地产金融报告》中的建议不可等闲视之方焱也认为,目前房地产投机虽然得到一定程度的遏制,但房价依然处于高位,销售行为也不规范,且部分城市房价仍增长较快,潜在风险不容忽视,央行出于金融安全的考虑,推出“改期房销售为现房销售”的可能性非常大

地产行业面临洗牌

取消房屋预售制度,房地产开发商首当其冲受到影响

据了解,目前地产商的开发资金近半都来自预收款国家统计局统计显示,2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元,其中第一大资金来源为“定金和预收款”,达到7395.3亿元,比上年增长44.4%,占房地产开发投资资金来源的43.1%;第二、三大资金来源分别是企业自筹资金和银行贷款

“推行现房销售将增加地产企业的资金成本,收窄其盈利空间,但对不同地产企业影响不一样,将加速房地产开发企业优胜劣汰”方焱表示,“一些资金实力弱的小企业或项目公司因为后续资金难以为继,将被淘汰出局,中等开发商也将发生整合,而实力雄厚的品牌地产企业可以通过精耕细作提升项目的价值,消化资金成本上升带来的不利影响”

一位业内人士表示,在深圳,开发商只有在楼盘封顶之后才能发售,所以推行现房销售对深圳房地产市场影响较小“但北京、上海、广州等地卖楼花非常普遍,如果预售制度取消,可能引起楼市‘地震’”北京一位地产企业的人士对此忧心忡忡,“实力弱的地产商资金将很难回笼,将会严重影响开发商的资金正常运作,甚至会造成楼盘烂尾”

品牌地产企业对此均出言谨慎招商地产的董秘陈宇告诉“公司还在对政策进行研究”金地集团的工作人员也表示“公司会很快形成一个说法”

能否执行尚待考验

除了开发商将面临重新洗牌,业内分析人士还表示,取消房屋预售制度对于宏观经济而言,可能意味着房地产固定资产投将回落,楼市供求关系会起新的变化;对于银行业意味着缓解金融风险积淀———当开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款,银行也将不再被绑缚在房地产的“战车”上,也不会存在房贷风险威胁金融安全的问题

对于买房人则意味着缩短贷款压力,减少期房风险,也避免了开发商擅自修改规划的纠纷不过了解到,不少购房者对取消预售制度抱怀疑态度,有人表示“买期房相对便宜,感觉取消预售的可能性不大”还有人认为“取消预售也应该有个度,不能一刀切”

国信证券的方焱认为,所谓“现房销售”将更多表现为主体结构已封顶住房的销售,而非完全竣工验收住房的销售他同时评价道,“房屋预售制度要想完全取消,还是有难度,关键是地方政府和各地分行能否配合下去目前看来,上海一些城市似乎已经出现信贷松口的迹象,这就是上下矛盾之处”

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